Obras en local arrendado

Una materia espinosa en los contratos de arrendamiento es, sin duda, la relativa a las obras, en la que se plantean varias cuestiones.

La primera de ellas es la posibilidad de que el arrendador lleve a cabo un aumento de la cuota del alquiler por mejoras.

En efecto, la Ley establece que la realización por el arrendador de obras de mejora, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Por tanto, y dado que cabe la posibilidad de pactar al respecto, el arrendatario debe plantearse la posibilidad de establecer, o bien que la realización por arrendador de obras de mejora no le dará derecho a elevar la renta, o bien que el criterio para elevar la renta sea distinto al fijado en la Ley y, obviamente, más ventajoso para él.

La segunda cuestión es la que se refiere a qué obras puede o no realizar el arrendatario y a si es necesario para ello el consentimiento del arrendador.

Por tanto, y con el límite de aquellas obras que alteren la configuración y estructura del inmueble, que no pueden hacerse sin consentimiento del arrendador, aunque tengan como finalidad adaptar el local a su destino o actividad, sí que resulta conveniente para el arrendatario establecer en el contrato qué obras puede o no puede realizar y cuáles de ellas puede hacer sin necesidad de autorización por parte del arrendador; lo cual es ventajoso para adecuar el local a sus necesidades.

En cuanto a la cuestión referida a las obras, dado que puede dar lugar a la resolución del contrato, lo más conveniente es establecer, de la forma más clara posible, qué acuerdos se alcanzan respecto a la facultad del inquilino de realizar obras y respecto a la necesidad o no del consentimiento por el arrendador.

Requerimientos AEAT a particulares

Hacienda puede requerir a un particular datos con trascendencia tributaria, sin necesidad de que dichos requerimientos se realicen en el ámbito de un procedimiento de inspección o de comprobación.

Y existe la obligación de contestar e informar, dándose en los últimos años un incremento en los requerimientos de Hacienda a particulares sobre servicios contratados por ellos, con el objetivo de detectar operaciones no declaradas.

¿Cuáles son los casos mas habituales y que información requiere la Inspección?

 

           BODAS Y EVENTOS

Hacienda suele realizar estos requerimientos cuando tiene conocimiento de eventos de elevado coste donde pueden haber intervenido varios empresarios o profesionales. Las bodas es el supuesto mas habitual, en cuyo caso se suele requerir a los recién casados información de los servicios contratados y de las empresas que lo han prestado (catering, alquiler de carpas, orquesta, etc), así como copia de las facturas por dichos servicios y los medios de pago utilizados (talón, transferencia, efectivo…)

 

           COMPRAVENTA DE INMUEBLES

En estos casos la Inspección requiere al particular los datos de la operación, así como la relación de profesionales que han intervenido (tasadores, arquitectos…) y los importes satisfechos

 

            ALQUILERES

Hacienda también suele hacer requerimientos a particulares que viven en viviendas alquiladas, solicitando quien es el arrendador, la fecha de inicio del arrendamiento y la forma de pago, y donde podrán pedir copia del contrato y de los últimos recibos

 

Respecto de estas actuaciones, y como ocurre con las empresas, los particulares también pueden ser sancionados si no atienden las mismas, con multas que pueden ascender a los 600 euros

REGISTRO DE JORNADA DE LOS TRABAJADORES

Desde 12 de mayo todas las empresas están obligadas a registrar la jornada laboral de todos sus trabajadores, independientemente del tipo de contrato o de la jornada pactada. RD Ley 8/2019, de 8 de marzo, de medidas urgentes de protección social y de lucha contra la precariedad laboral en la jornada de trabajo.

¿Cómo tiene la empresa que cumplir con esta nueva obligación? Pues, en primer lugar, cada trabajador deberá conocer la duración y distribución de su horario laboral. En segundo lugar, cada empleado tendrá la obligación de fichar a diario, todos los días que acuda a trabajar, tanto a la entrada como a la salida de su jornada. Para terminar, a final de cada mes, el trabajador deberá recibir la relación de horas que ha realizado ese mes junto con su nómina.

Los registros tendrán que estar a disposición del trabajador, representantes de los trabajadores e Inspección de Trabajo. La empresa tiene que conservarlos durante cuatro años. No tener un registro de jornada adecuado será considerado como infracción grave, siendo sancionable con una multa de hasta 6.250 euros.

No se establece que deba utilizarse ningún mecanismo o dispositivo concreto para llevar a cabo el registro de la jornada, por lo que es válido tanto en papel como por otros sistemas, siempre que se garantice la fiabilidad e invariabilidad de los datos y refleje, como mínimo, cada día de prestación de servicios, la hora de inicio y de fin de la jornada.

Si necesitas ampliar información o tienes dudas, estamos a tu disposición en Asesoría FCH.

VENTAJAS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, se introducen cambios para aumentar la seguridad jurídica del consumidor financiero, buscando un equilibrio entre prestamista-prestatario principalmente a través de dos vías: el cliente debe entender qué firma y el banco debe asegurarse que el cliente puede hacerse cargo de la devolución.

Con esta nueva ley, los bancos asumen los gastos de notaría (1ª copia simple), de registro y de gestión, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El consumidor asume el pago de 2ª copia simple notarial y la tasación de la vivienda.

Principales modificaciones de la Ley Hipotecaria:

1. Ampliación de plazo para poder aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Las entidades tendrán que esperar un mayor tiempo para ejecutar la hipoteca en caso de impago. Debe existir una demora de 12 mensualidades o el equivalente al 3% del capital del préstamo. Anteriormente, el banco podía actuar a partir del tercer retraso.

2. Cambio de banco sin sanciones. El cliente tendrá total libertad para cambiar de entidad donde continuar su hipoteca. El banco actual no tendrá poder para impedir la decisión del prestatario y, solamente, podrá presentar una contraoferta igualando o mejorando las condiciones ofrecidas por la otra entidad. El hipotecado dispondrá de 15 días para continuar con la subrogación
o rechazarla.

3. Desaparición de la cláusula suelo. La falta de transparencia por parte de las entidades ha llevado a que esta reforma de la Ley Hipotecaria elimine la famosa cláusula suelo.

4. Exención de seguros. Los bancos no podrán obligar al cliente a contratar otros productos, no obstante, pueden mejorar el tipo de interés si se contrata alguno de los servicios extras que ofrece.

Si necesitas ampliar información o tienes dudas sobre el tema, como siempre estamos a tu disposición en Asesoría FCH.

¿Quien paga el arreglo del portero automatico?

Un conflicto muy habitual en las Comunidades de Propietarios  y que cuesta hacer entender a los propietarios es el que surge con las averías del portero automático, ya que existe la creencia de que todas estas reparaciones corren por cuenta de la Comunidad, y no siempre es así.

Debemos tener claro dos partes en la instalación del portero automático, la comunitaria y la privativa

De este modo, el telefonillo que se encuentra en el interior de las viviendas es privativo, y corresponde al propietario su mantenimiento, reparación y reposición en caso de ser necesario. En ningún caso puede revertirse este gasto en la Comunidad por mucho que se pretenda razonar de que es un servicio comunitario. Claro que podría haber una excepción si se hubiera tomado el acuerdo en junta de que todas las averías fuesen a cargo de la Comunidad

Por tanto, en una avería la principal tarea es localizar el punto exacto en que está la misma, sabiendo que si se encuentra dentro de la vivienda su reparación se asignará al dueño de la misma, y si por el contrario, se determina la avería en el exterior de la vivienda, será la Comunidad quien tenga que asumir el gasto.

 

 

Sobre el nuevo Salario Mínimo Interprofesional 2019

El Consejo de Ministros aprobó, a partir del 1 de enero de este año, la subida del Salario Mínimo Interprofesional a 900€ mensuales en catorce pagas, lo que supone un aumento de 22,3% respecto al del año anterior.

Pero… ¿Qué es el Salario Mínimo Interprofesional (SMI)? Pues es la cuantía mínima retributiva que percibe el trabajador referida a la jornada completa de trabajo, sin distinción de sexo ni edad de los trabajadores. Para trabajadores con jornadas a tiempo parcial, el SMI se prorrateará en función de las horas efectivas de trabajo. Se computa únicamente la retribución en dinero, sin que el salario en especie pueda dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero. Se fija anualmente y puede revisarse semestralmente para el caso de que no se cumplan las previsiones del Gobierno sobre el IPC. La cuantía fijada de SMI, puede ser superado por convenio colectivo o pacto individual entre trabajador y su empresa.

La revisión del SMI no afecta a la estructura ni a la cuantía de los salarios profesionales que vinieran percibiendo los trabajadores, cuando estos salarios en su conjunto y en cómputo anual fueran superiores al SMI.

El SMI es inembargable, salvo lo dispuesto en el art. 608 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para este año 2019, el SMI queda así: diario 30€, mensual 900€, anual 12.600€ en 14 pagas, empleados de hogar 7,04€/hora; y Eventuales y Temporeros 42,62€/jornada.

Como siempre, si tienes dudas sobre el tema, puedes contactar conmigo por cualquiera medio (blog, mail, teléfono o personalmente en nuestra oficina, en Asesoría FCH, en Vélez Málaga), estaré encantado de atenderte.

Instalar un Stop-Park en plaza de garaje

¿Es legal instalar un Stop-Park en plaza de garaje?

La colocación  de cadenas para cerrar el espacio privativo de las plazas de aparcamiento, no afecta a la seguridad del edificio, estructura, configuración o estado exterior, dada la escasa entidad de la obra.

En efecto, si se ejecuta dentro del polígono perimetral del espacio privativo de las plazas de aparcamiento, es decir, sin invadir elementos comunes, si bien generalmente se usan elementos comunes interesados o incluidos en dicho espacio dada la poca entidad de la obra no excede de la facultad de simple uso de la cosa conforme a su destino, tal y como permite el CC art. 394.

Por el contrario, si los Stop-Park se instalan muy cerca de las lineas divisorias de las plazas de aparcamiento, de forma que sea fácil que los usuarios del garaje al maniobrar con sus vehículos, pueden colisionar con ellos y sufrir los consiguientes daños, dicha instalación debería de retirarse según determinadas sentencias.

Por lo demás, es conveniente consultar la ordenanza urbanística de la población de que se trata, consultándolo en el Ayuntamiento, por si en esa localidad existe alguna prohibición, lo que seria bastante raro.

Así las cosas, será una cuestión de hecho que habrá que analizar una vez estén colocados los resortes, por lo que si estos no entorpecen las maniobras de los vehículos no deben considerarse prohibidas, sino que el propietario podrá colocarlas sin autorización  de la junta.

Puntos de recarga de vehiculos electricos en la Comunidad de Propietarios

Ante las recientes informaciones que se han venido produciendo en las ultimas semanas sobre la prohibición de vehículos diésel y gasolina para dentro de unos años, surgen muchas dudas sobre los puntos de recarga para los vehículos eléctricos que serán los utilizados en medio largo plazo

Respecto a las Comunidades de Propietarios, habría que recordar lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su articulo 17.5 recoge que “la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa del interesado a la Comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el interesado directo en la misma”.

Según la LPH no se requiere ningún acuerdo alguno de la Junta de Propietarios, siempre que dicha instalación se ubique en la plaza de aparcamiento de titularidad privada.

Las únicas obligaciones que tiene el propietario interesado son:

  • Comunicar su intención por escrito al Presidente de la Comunidad de Propietarios
  • Soportar el coste integro de la instalación y los correspondientes consumos de electricidad

Estamos ante un caso extraordinario, en el que la LPH permita a un propietario ejecutar una instalación de uso privado sin tener que obtener la aprobación por parte de la junta de la Comunidad.

La ley no establece que plazo previo hay de comunicación, así como tampoco establece los requisitos mínimos que debe reunir esta, como por ejemplo proyecto de instalación, afección de elementos comunes, etc.

Por tanto, conforme se recorten los plazos para la prohibición del uso de vehículos diésel y gasolina, se irán publicando normativas, con las condiciones y requisitos actualizados, y que, desde Asesoría FCH, como Administradores de Fincas Colegiados, iremos informando puntualmente

 

 

¿QUÉ ES UN ASESOR?

Un asesor no es simplemente esa persona que se dedica a hacer las sumas y restas de tu empresa. Un buen asesor es ese profesional cualificado y colegiado que ha dedicado y dedica mucho tiempo a actualizar sus conocimientos sobre los constantes cambios que conlleva su profesión. Se forma continuamente para estar al día de las últimas novedades que puedan afectar a tu negocio.

Los buenos asesores son como los médicos de tu negocio. Detectan sus puntos débiles y te recomiendan la mejor medicina para solucionarlos. Te informan sobre los plazos de entrega de cualquier documentación. Te representan ante los organismos públicos: SEPE, hacienda, seguridad social, etc. Se ocupan de que tu empresa cumpla todas las obligaciones laborales, fiscales, mercantiles, contables o jurídicas a las que la administración obliga. Los buenos asesores son responsables y dedican muchas horas a tu empresa, y cuando algo le afecta a ella o a ti, no paran de pensar en posibles soluciones, llevándose muchas veces esas preocupaciones fuera de horas de trabajo.

Una de las principales tareas de tu asesor es encontrar la mejor alternativa para tu negocio tanto en términos de legalidad como de ahorro. Si además de estar siempre disponible cuando lo necesitas, es él el que se pone en contacto contigo, de manera periódica, y por propia iniciativa, está claro que tu negocio está en buenas manos. Sin duda, un buen asesor es el que se preocupa de tus problemas, el que celebra contigo tus éxitos, y siempre está cerca para animarte, aconsejarte o simplemente escucharte.

Si tienes claro que la salud de tu familia es lo más importante para ti, entonces ¿por qué dudas a la hora de contratar un buen asesor que cuide la salud de tu empresa?

Acta de inspección en disconformidad

Cuando un contribuyente ha sido objeto de una inspección y no está de acuerdo con la propuesta de liquidación reflejada en el acta de inspección, puede firmarla en disconformidad, según establece el articulo 157 de la LGT, para poder recurrirla después, si lo estima oportuno

El inconveniente de esta disconformidad es que pierde la reducción del 30% sobre la sanción que se aplica en el caso de que el contribuyente de el visto bueno a la misma, incluso aunque posteriormente no se llegue a interponer recurso alguno

Puede ocurrir que, una vez firmada el acta, el contribuyente desee cambiar de opinión para disfrutar de la reducción de 30%, opción que es posible solamente con que lo manifieste expresamente antes de que se realice la liquidación.

En el caso de que se desee dar la conformidad solo a parte de la liquidación practicada por la administración, cuando se proponga la sanción por parte del inspector, este deberá aplicar la reducción del 30% sobre la parte de la cuota a la que se haya dado conformidad

Como siempre, en lo que te podamos ayudar, no dudes en ponerte en contacto conmigo por cualquiera de los medios en los que estaré encantado de atenderte: ya sea a través del blog, por mail o personalmente en nuestra oficina, en Asesoría FCH, en Vélez Málaga.