Obras en local arrendado

Una materia espinosa en los contratos de arrendamiento es, sin duda, la relativa a las obras, en la que se plantean varias cuestiones.

La primera de ellas es la posibilidad de que el arrendador lleve a cabo un aumento de la cuota del alquiler por mejoras.

En efecto, la Ley establece que la realización por el arrendador de obras de mejora, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Por tanto, y dado que cabe la posibilidad de pactar al respecto, el arrendatario debe plantearse la posibilidad de establecer, o bien que la realización por arrendador de obras de mejora no le dará derecho a elevar la renta, o bien que el criterio para elevar la renta sea distinto al fijado en la Ley y, obviamente, más ventajoso para él.

La segunda cuestión es la que se refiere a qué obras puede o no realizar el arrendatario y a si es necesario para ello el consentimiento del arrendador.

Por tanto, y con el límite de aquellas obras que alteren la configuración y estructura del inmueble, que no pueden hacerse sin consentimiento del arrendador, aunque tengan como finalidad adaptar el local a su destino o actividad, sí que resulta conveniente para el arrendatario establecer en el contrato qué obras puede o no puede realizar y cuáles de ellas puede hacer sin necesidad de autorización por parte del arrendador; lo cual es ventajoso para adecuar el local a sus necesidades.

En cuanto a la cuestión referida a las obras, dado que puede dar lugar a la resolución del contrato, lo más conveniente es establecer, de la forma más clara posible, qué acuerdos se alcanzan respecto a la facultad del inquilino de realizar obras y respecto a la necesidad o no del consentimiento por el arrendador.

Requerimientos AEAT a particulares

Hacienda puede requerir a un particular datos con trascendencia tributaria, sin necesidad de que dichos requerimientos se realicen en el ámbito de un procedimiento de inspección o de comprobación.

Y existe la obligación de contestar e informar, dándose en los últimos años un incremento en los requerimientos de Hacienda a particulares sobre servicios contratados por ellos, con el objetivo de detectar operaciones no declaradas.

¿Cuáles son los casos mas habituales y que información requiere la Inspección?

 

           BODAS Y EVENTOS

Hacienda suele realizar estos requerimientos cuando tiene conocimiento de eventos de elevado coste donde pueden haber intervenido varios empresarios o profesionales. Las bodas es el supuesto mas habitual, en cuyo caso se suele requerir a los recién casados información de los servicios contratados y de las empresas que lo han prestado (catering, alquiler de carpas, orquesta, etc), así como copia de las facturas por dichos servicios y los medios de pago utilizados (talón, transferencia, efectivo…)

 

           COMPRAVENTA DE INMUEBLES

En estos casos la Inspección requiere al particular los datos de la operación, así como la relación de profesionales que han intervenido (tasadores, arquitectos…) y los importes satisfechos

 

            ALQUILERES

Hacienda también suele hacer requerimientos a particulares que viven en viviendas alquiladas, solicitando quien es el arrendador, la fecha de inicio del arrendamiento y la forma de pago, y donde podrán pedir copia del contrato y de los últimos recibos

 

Respecto de estas actuaciones, y como ocurre con las empresas, los particulares también pueden ser sancionados si no atienden las mismas, con multas que pueden ascender a los 600 euros

¿Quien paga el arreglo del portero automatico?

Un conflicto muy habitual en las Comunidades de Propietarios  y que cuesta hacer entender a los propietarios es el que surge con las averías del portero automático, ya que existe la creencia de que todas estas reparaciones corren por cuenta de la Comunidad, y no siempre es así.

Debemos tener claro dos partes en la instalación del portero automático, la comunitaria y la privativa

De este modo, el telefonillo que se encuentra en el interior de las viviendas es privativo, y corresponde al propietario su mantenimiento, reparación y reposición en caso de ser necesario. En ningún caso puede revertirse este gasto en la Comunidad por mucho que se pretenda razonar de que es un servicio comunitario. Claro que podría haber una excepción si se hubiera tomado el acuerdo en junta de que todas las averías fuesen a cargo de la Comunidad

Por tanto, en una avería la principal tarea es localizar el punto exacto en que está la misma, sabiendo que si se encuentra dentro de la vivienda su reparación se asignará al dueño de la misma, y si por el contrario, se determina la avería en el exterior de la vivienda, será la Comunidad quien tenga que asumir el gasto.

 

 

Instalar un Stop-Park en plaza de garaje

¿Es legal instalar un Stop-Park en plaza de garaje?

La colocación  de cadenas para cerrar el espacio privativo de las plazas de aparcamiento, no afecta a la seguridad del edificio, estructura, configuración o estado exterior, dada la escasa entidad de la obra.

En efecto, si se ejecuta dentro del polígono perimetral del espacio privativo de las plazas de aparcamiento, es decir, sin invadir elementos comunes, si bien generalmente se usan elementos comunes interesados o incluidos en dicho espacio dada la poca entidad de la obra no excede de la facultad de simple uso de la cosa conforme a su destino, tal y como permite el CC art. 394.

Por el contrario, si los Stop-Park se instalan muy cerca de las lineas divisorias de las plazas de aparcamiento, de forma que sea fácil que los usuarios del garaje al maniobrar con sus vehículos, pueden colisionar con ellos y sufrir los consiguientes daños, dicha instalación debería de retirarse según determinadas sentencias.

Por lo demás, es conveniente consultar la ordenanza urbanística de la población de que se trata, consultándolo en el Ayuntamiento, por si en esa localidad existe alguna prohibición, lo que seria bastante raro.

Así las cosas, será una cuestión de hecho que habrá que analizar una vez estén colocados los resortes, por lo que si estos no entorpecen las maniobras de los vehículos no deben considerarse prohibidas, sino que el propietario podrá colocarlas sin autorización  de la junta.

Puntos de recarga de vehiculos electricos en la Comunidad de Propietarios

Ante las recientes informaciones que se han venido produciendo en las ultimas semanas sobre la prohibición de vehículos diésel y gasolina para dentro de unos años, surgen muchas dudas sobre los puntos de recarga para los vehículos eléctricos que serán los utilizados en medio largo plazo

Respecto a las Comunidades de Propietarios, habría que recordar lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su articulo 17.5 recoge que «la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa del interesado a la Comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el interesado directo en la misma».

Según la LPH no se requiere ningún acuerdo alguno de la Junta de Propietarios, siempre que dicha instalación se ubique en la plaza de aparcamiento de titularidad privada.

Las únicas obligaciones que tiene el propietario interesado son:

  • Comunicar su intención por escrito al Presidente de la Comunidad de Propietarios
  • Soportar el coste integro de la instalación y los correspondientes consumos de electricidad

Estamos ante un caso extraordinario, en el que la LPH permita a un propietario ejecutar una instalación de uso privado sin tener que obtener la aprobación por parte de la junta de la Comunidad.

La ley no establece que plazo previo hay de comunicación, así como tampoco establece los requisitos mínimos que debe reunir esta, como por ejemplo proyecto de instalación, afección de elementos comunes, etc.

Por tanto, conforme se recorten los plazos para la prohibición del uso de vehículos diésel y gasolina, se irán publicando normativas, con las condiciones y requisitos actualizados, y que, desde Asesoría FCH, como Administradores de Fincas Colegiados, iremos informando puntualmente

 

 

Acta de inspección en disconformidad

Cuando un contribuyente ha sido objeto de una inspección y no está de acuerdo con la propuesta de liquidación reflejada en el acta de inspección, puede firmarla en disconformidad, según establece el articulo 157 de la LGT, para poder recurrirla después, si lo estima oportuno

El inconveniente de esta disconformidad es que pierde la reducción del 30% sobre la sanción que se aplica en el caso de que el contribuyente de el visto bueno a la misma, incluso aunque posteriormente no se llegue a interponer recurso alguno

Puede ocurrir que, una vez firmada el acta, el contribuyente desee cambiar de opinión para disfrutar de la reducción de 30%, opción que es posible solamente con que lo manifieste expresamente antes de que se realice la liquidación.

En el caso de que se desee dar la conformidad solo a parte de la liquidación practicada por la administración, cuando se proponga la sanción por parte del inspector, este deberá aplicar la reducción del 30% sobre la parte de la cuota a la que se haya dado conformidad

Como siempre, en lo que te podamos ayudar, no dudes en ponerte en contacto conmigo por cualquiera de los medios en los que estaré encantado de atenderte: ya sea a través del blog, por mail o personalmente en nuestra oficina, en Asesoría FCH, en Vélez Málaga.

Mayor ganancia en premios de Loterias y Apuestas del Estado

Los premios de Loterías y Apuestas del Estado, ONCE, Cruz Roja Española y Comunidades Autónomas, tributan en el IRPF a un tipo fijo del 20%, estando exentos los primeros 2.500 euros de cada premio.

Esta cuantía exenta va a ir aumentando progresivamente en los próximos años, por lo que los premios de lotería y similares van a tributar menos

  • Desde el pasado día 5 de julio, y por lo que resta del ejercicio 2018, la cuantía exenta aumenta de 2.500 euros a 10.000 euros.
  • En 2019 la exención se aumenta a 20.000 euros
  • Y a partir del año 2020 la cantidad exenta será de 40.000 euros

Si el premio se comparte entre varias personas, es importante recordar que la cuantía exenta hay que prorratearla de forma proporcional (por ejemplo, si juega con un amigo a la loteria nacional un billete que resulta premiado a finales de año con 22.000 euros, a cada uno le corresponderá 11.000 euros, y la cantidad exenta para cada uno será de 5.000 euros)

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Tributación de los apartamentos turísticos

Las viviendas para uso turístico o vacacional tributan como rendimiento del capital inmobiliario siempre que no se presten servicios propios de la industria hotelera, cuando pasaría a considerarse actividad empresarial.

En los últimos años es cada vez más habitual el uso del alojamiento privado para el turismo, el tan de moda alquiler turístico, que hay que diferenciarlo de los servicios que se presta en la industria hotelera.

 

Los alquileres de apartamentos turísticos están sujetos al Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), aplicables según las particularidades del alquiler: que preste o no servicios de hospedaje y propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o el usufructuario por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Según explica la Agencia Tributaria, la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) son servicios complementarios propios de la industria hotelera los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte de él.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios, como prensa, alimentación o lavandería.

También se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa, ambos prestados con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, el cambio de ropa en el apartamento prestado, la limpieza de las zonas comunes del edificio y la urbanización, la asistencia técnica y reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

 

 RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

Así, si el año pasado alquiló su apartamento o vivienda debe tener en cuenta que los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario siempre que el inmueble se haya puesto a disposición durante un periodo de tiempo determinado y sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera antes descritos.

Según la AEAT, «no se consideran como tales los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes».

Al rendimiento neto resultante de esa operación por el que hay que tributar no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que «los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal».

 RENTA INMOBILIARIA

Los periodos de tiempo en los que el piso no ha estado alquilado imputan como renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, a disposición del contribuyente, aplicando el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble en función del número de días que no haya estado cedido o arrendado con fines turísticos.

 ACTIVIDAD EMPRESARIAL

El arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y las ganancias se considerarán de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrecen durante la estancia de los arrendatarios servicios propios de la industria hotelera: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

 

Como siempre, en lo que te podamos ayudar, no dudes en ponerte en contacto conmigo por cualquiera de los medios en los que estaré encantado de atenderte: ya sea a través del blog, e-mail info@asesoriafch.com o personalmente en nuestra oficina, en Asesoría FCH, en Vélez Málaga.

¿Debo presentar la Declaración de la RENTA 2017?

El pasado 4 de abril comenzó el plazo oficial para presentar la declaración de la Renta del año 2017, que finalizará el próximo 2 de julio.

Todos los contribuyentes residentes en España están obligados a declarar, aunque existen algunas excepciones.

¿Quién no está obligado a declarar?:

  • Aquellos trabajadores cuyos ingresos anuales brutos sean inferiores a 22.000 euros, si provienen de un solo pagador.
  • Estos 22.000 euros siguen siendo el límite siempre y cuando el trabajador haya contado en el año con más de un pagador, y se ha de cumplir que los ingresos que genere el segundo pagador, y los posteriores, si los hubiese, no superen los 1.500 euros en su totalidad.
  • En el caso de que se superen en el año los 1.500 euros en los pagos de los segundos y posteriores pagadores, el corte para no estar obligado a presentar la declaración se reduce a 12.000 euros.
  • Quienes obtengan rendimientos íntegros del trabajo, de capital o de actividades económicas, o ganancias patrimoniales que conjuntamente no superen los 1.000 euros.
  • Aquellos contribuyentes que hayan tenido pérdidas patrimoniales inferiores a 500 euros.
  • Aquellos que cuenten con rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales sometidas a retención o ingreso a cuenta, que asciendan a 1.600 euros anuales.
  • Aquellas personas que reciban pensiones de jubilación o compensatorias, o cuando procedan de un pagador que no esté obligado a retener, que no superen los 12.000 euros.
  • Los que reciban subvenciones para VPO o de precio tasado, rendimientos de letras del tesoro y rentas inmobiliarias imputadas que no superen los 1.000 euros anuales.

 

Hay que recordar que no estar obligado a hacer la declaración no es sinónimo de no tener que hacerla, ya que pueden existir retenciones aplicadas a los ingresos recibidos que corresponde devolver, y, por tanto, todos los contribuyentes que quieran ejercitar el derecho a aplicarse determinadas reducciones o deducciones o a recibir una devolución, tienen que confirmar el borrador o presentar la declaración.

 

Otro de los aspectos que mas dudas plantea a los contribuyentes es si hacer la declaración individual o conjunta, posibilidad esta ultima que no está al alcance de todos.

Con carácter general, la declaración de la renta se presenta de forma individual. No obstante, las personas integradas en una unidad familiar pueden optar, si así lo desean, por declarar de forma conjunta, siempre que todos sus miembros sean contribuyentes por este impuesto.

Existen dos modalidades de unidad familiar:

  • La mas común, en caso de matrimonio, es unidad familiar la integrada por los cónyuges, no separados legalmente y, si los hubiere, los hijos menores, con excepción de los que, con el consentimiento de los padres, vivan independientemente de estos o los hijos mayores de edad incapacitados judicialmente.
  • En ausencia de matrimonio o en los casos de separación legal es unidad familiar la formada por el padre o la madre y la totalidad de los hijos que convivan con uno u otro
  • En las parejas de hecho solo uno de sus miembros (padre o madre) puede formar unidad familiar con los hijos, y optar por la tributación conjunta. El otro miembro de la pareja debe declarar de forma individual. El mismo criterio es aplicable en los casos de separación o divorcio con guardia y custodia compartida

Como siempre, puedes contactar con ASESORÍA FCH en info@asesoriafch.com o si lo prefieres, visítanos personalmente en nuestra oficina de Vélez-Málaga (Málaga), situada en Pasaje Pepe Salto nº4, 2ºC.

Comunidad de Propietarios: Supresión de elementos comunes

El régimen de la Propiedad Horizontal, que es el de la convivencia de personas con intereses diferentes, y en muchos casos, enfrentados, dentro de una misma comunidad, presenta tal cantidad de situaciones que puede ocurrir que la comunidad de propietarios no sepa cómo actuar.

Por ello, vamos a ir exponiendo en este blog algunas dudas que se pueden plantear en el día a día en su comunidad de propietarios y que entendemos pueden ser de interés.

Planteamos en esta ocasión la propuesta realizada en una Junta de Propietarios en la que la Comunidad de Propietarios se está planteando suprimir el servicio de ascensor, debido a la alta morosidad existente, y que está generando un déficit importante en la economía y previsiones de la misma.

¿Se puede suprimir el ascensor en un edificio, tras la aprobación por parte de los propietarios asistentes a la Junta?

Cuando de origen se ha dotado al edificio de ascensor, nos encontramos ante un elemento o instalación exigida por la normativa urbanística, así como por las normas de edificación, que tiene por objeto garantizar la movilidad del edificio, por lo que constituye un requisito de funcionalidad que no se puede eliminar si existe una persona minusvalorada, y, por tanto, con necesidades especiales.

Es obligatorio que los edificios garanticen estos principios de habitabilidad y funcionalidad, y las anteriores normas urbanísticas citadas, al ser normas de derecho imperativo, imperan sobre cualquier acuerdo o acto de la junta de propietarios, que serían nulos de pleno derecho.

Cualquier persona con problemas de movilidad se vería privada de su derecho de accesibilidad universal, por lo que se podría recurrir a los Tribunales exigiendo que dicha instalación permanezca vigente o se restituya.

Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.2) evita cualquier mención a la “supresión” del ascensor, haciendo solo referencia al “establecimiento”.

Por tanto, el o los ascensores NO pueden eliminarse o condenarse, cualquiera que sea el acuerdo que se adopte, pues seria como eliminar un elemento estructural , tal como las escaleras o la cubierta del edificio.

 

Como siempre, recordar la importancia de contratar los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado; en Asesoría FCH estaremos encantados de atenderte para cualquier duda, información o tramite respecto de tu Comunidad de Propietarios.

Nos tienes disponibles en:
  Pasaje Pepe Salto, nº 4, 2º C – Vélez-Málaga
  951 57 43 97
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